درج هزینه شارژ ساختمان در گزارش معاملات فصلی

ابتدا باید به ماهیت گزارش معاملات فصلی توجه کرد. گزارش معاملات فصلی با هدف شفاف سازی مبادلات اقتصادی میان اشخاص حقیقی و حقوقی و ردیابی جریان درآمد و هزینه های مشمول مالیات طراحی شده است. بر اساس دستورالعمل های سازمان امور مالیاتی، کلیه اشخاص مشمول مکلفند معاملات خرید و فروش کالا و خدمات خود را که با اشخاص دیگر انجام می دهند و دارای ماهیت اقتصادی و درآمدی است، در این گزارش ثبت کنند. بنابراین هر پرداختی لزوما مشمول گزارش نیست، بلکه باید دید آیا آن پرداخت معامله اقتصادی مشمول شناسایی طرف مقابل به عنوان فروشنده کالا یا ارائه دهنده خدمت محسوب می شود یا خیر.

شارژ ساختمان معمولا شامل هزینه هایی مانند نظافت مشاعات، نگهداری تاسیسات، حقوق سرایدار، هزینه آسانسور، آب و برق مشاعات و سایر هزینه های مشترک است. مدیر ساختمان در این فرآیند نقش واسطه و امین ساکنین را دارد و شارژ دریافتی به طور معمول درآمد مدیر ساختمان محسوب نمی شود، بلکه وجوهی است که برای پرداخت هزینه های مشترک جمع آوری و هزینه می شود. به همین دلیل از نظر ماهیت حقوقی و مالیاتی، پرداخت شارژ ساختمان یک معامله خرید خدمت از مدیر ساختمان تلقی نمی شود.

نکته مهم این است که مدیر ساختمان معمولا شخصیت حقوقی یا حقیقی شاغل به فعالیت اقتصادی مستقل ندارد و صرفا به نمایندگی از مالکین یا ساکنین، امور جاری ساختمان را مدیریت می کند. حتی در مواردی که مدیر ساختمان بابت مدیریت حق الزحمه دریافت می کند، آن حق الزحمه در صورتی که به طور جداگانه مشخص و پرداخت شود، می تواند ماهیت هزینه خدمات داشته باشد، اما خود شارژ ساختمان همچنان هزینه مشارکتی و مشترک است و نه معامله اقتصادی مستقل.

بر همین اساس، رویه غالب و نظر کارشناسی این است که پرداخت شارژ ساختمان به حساب مدیر ساختمان نیازی به درج در گزارش معاملات فصلی ندارد، زیرا اولا مدیر ساختمان طرف معامله اقتصادی محسوب نمی شود، ثانیا شارژ پرداختی درآمد مدیر نیست و ثالثا این پرداخت در زمره خرید کالا یا خدمات از یک مودی مالیاتی قرار نمی گیرد. سازمان امور مالیاتی نیز در رسیدگی ها عموما این نوع پرداخت ها را مشمول ماده 169 تلقی نمی کند، مشروط بر اینکه ماهیت آن به صورت شارژ مشترک ساختمان قابل احراز باشد.

البته باید به یک استثنا توجه داشت. اگر ساختمان دارای شرکت مدیریت یا شرکت خدماتی ثبت شده باشد که به صورت رسمی خدمات مدیریت، نظافت، نگهداری یا سایر خدمات را ارائه می دهد و در قبال آن صورتحساب صادر می کند، در این حالت پرداخت انجام شده به آن شرکت یک معامله خدماتی محسوب می شود. در چنین شرایطی، اگر پرداخت کننده مشمول ارسال گزارش معاملات فصلی باشد و مبلغ از نصاب های تعیین شده عبور کند، ثبت آن در گزارش معاملات فصلی الزامی خواهد بود.

در جمع بندی می توان گفت، پرداخت شارژ ساختمان به حساب مدیر ساختمان که به عنوان نماینده ساکنین عمل می کند، اصولا نیازی به ثبت در گزارش معاملات فصلی ندارد. اما در صورتی که پرداخت به یک شخص یا شرکت خدماتی مستقل انجام شود که ارائه دهنده خدمات ساختمان است، موضوع می تواند مشمول گزارش معاملات فصلی شود. توصیه می شود مودیان برای جلوگیری از اختلاف در رسیدگی های مالیاتی، اسناد و توضیحات مربوط به ماهیت شارژ ساختمان و نقش مدیر ساختمان را به طور شفاف نگهداری کنند.